Direito Imobiliário

Meu inquilino está com aluguel atrasado, o que devo fazer?

Entenda o que pode ser feito.

Por Dra. Luciane Freitas - Direito imobiliário

Quem aluga quer receber! E quando o inquilino deixa de pagar, o que deve ser feito? Não é regra, mas primeiramente encaminhe uma notificação extrajudicial (via correio ou via cartório) concedendo um prazo para o inquilino efetuar o pagamento ou apresentar uma justificativa plausível, podendo o locador conceder uns dias a mais, a depender do caso.


Digo que não é regra, pois a notificação extrajudicial não é requisito, podendo ingressar com a ação independentemente de ter notificado. 


A ação competente é a ação de despejo, adequada para reaver a posse do imóvel que decorreu do contrato de locação. 


Quantos aluguéis precisam estar atrasados para o ingresso da ação? A lei 8245/91 no seu artigo 59, IX estabelece que estando atrasado, já pode ajuizar a ação, ou seja, não estipula quantidade de meses em atraso, sendo assim, a partir de um mês de atraso já pode ser acionado. 


Se o contrato de locação não prevê garantia (não tem fiador, seguro fiança, aluguel adiantado, caução) o juiz concederá uma liminar para que o inquilino desocupe o imóvel no prazo de 15 dias ou efetue o pagamento dentro do mesmo prazo. Caso o inquilino não realize nenhuma dessas opções, o juiz determinará o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento. 


Para concessão da liminar, será necessário que o locador faço o depósito caução de 3 (três) vezes do valor do aluguel (findo o processo poderá reaver o valor corrigido). 


Essa caução é feita pelo locador para demonstrar a sua boa-fé, pois se seu pedido não for aceito judicialmente, como por exemplo cobrar aluguel que já esteja pago, esse valor poderá ser usado como uma eventual indenização ao locatário. 


Se o contrato possuir garantias, o juiz não concederá a liminar. (Esse será assunto de outra postagem).


Se o inquilino pagar o débito, dentro do prazo de 15 dias, o juiz irá extinguir (encerrar) a ação de despejo, evitando assim a rescisão do contrato e a liminar de desocupação. 


Orientação importante: se for locatário e estiver com aluguel atrasado, procure conversar com o locador, expor a situação, pedir dias de carência ou até um parcelamento, mas nunca deixe a situação se prolongar no tempo sem um “feedback”, pois a situação fica insustentável pela ausência de diálogo. 


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