Quem aluga quer receber! E quando o inquilino deixa de pagar, o que deve ser feito?
Não é regra, mas primeiramente encaminhe uma notificação extrajudicial (via correio ou via cartório) concedendo um prazo para o inquilino efetuar o pagamento ou apresentar uma justificativa plausível, podendo o locador conceder uns dias a mais, a depender do caso.
Digo que não é regra, pois a notificação extrajudicial não é requisito, podendo ingressar com a ação independentemente de ter notificado.
A ação competente é a ação de despejo, adequada para reaver a posse do imóvel cumulada com cobrança, para receber os valores.
Quantos aluguéis precisam estar atrasados para o ingresso da ação? A lei 8245/91 no seu artigo 59, IX estabelece que estando atrasado, já pode ajuizar a ação, ou seja, não estipula quantidade de meses em atraso, sendo assim, a partir de um mês de atraso já pode ser acionado.
Se o contrato de locação não prevê garantia (não tem fiador, seguro fiança, aluguel adiantado, caução) o juiz concederá uma liminar para que o inquilino desocupe o imóvel no prazo de 15 dias ou efetue o pagamento dentro do mesmo prazo. Caso o inquilino não realize nenhuma dessas opções, o juiz determinará o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.
Para concessão da liminar, será necessário que o locador faço o depósito caução de 3 (três) vezes do valor do aluguel (findo o processo poderá reaver o valor corrigido).
Essa caução é feita pelo locador para demonstrar a sua boa-fé, pois se seu pedido não for aceito judicialmente, como por exemplo cobrar aluguel que já esteja pago, esse valor poderá ser usado como uma eventual indenização ao locatário.
Se o contrato possuir garantias, o juiz não concederá a liminar. (Esse será assunto de outra postagem).
Se o inquilino pagar o débito, dentro do prazo de 15 dias, o juiz irá extinguir (encerrar) a ação de despejo, evitando assim a rescisão do contrato e a liminar de desocupação.
Orientação importante: se for locatário e estiver com aluguel atrasado, procure conversar com o locador, expor a situação, pedir alguns dias de carência ou até um parcelamento, mas nunca deixe a situação se prolongar no tempo, assim provavelmente poderá evitar a ação.
Teoricamente, então é possível ocorrer várias ações de despejo no mesmo ano? Por exemplo, não é pago o aluguel, ingressa-se com a ação de despejo, no prazo de 15 dias o inquilino paga. No mês subsequente, novamente deixa de pagar, logo, ingressa-se de novo e assim vai?
Olá Renato, isso de fato pode ocorrer. Por este motivo que orientamos ajuizar ação após dois ou três meses de aluguel vencido, para evitar muitas ações, ou até mesmo tentar antes uma notificação extrajudicial.
Ah sim, entendi, muito obrigado pelo esclarecimento!!